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La part du logement intermédiaire bondit dans les ventes en bloc des promoteurs

Le logement intermédiaire représente 24 % des ventes en bloc des promoteurs français au premier trimestre 2021, selon les données publiées par la FPI, mercredi 26 mai. Cette proportion était de seulement 6 % un an plus tôt. Dans la seule Île-de-France, elle a plus que quadruplé, passant de 6 % là aussi à 30 %. Et ce, bien que le logement intermédiaire ne soit "pas toujours bien ressenti par les villes", en raison de l’exonération de TFPB dont il bénéficie, d'après Marc Villand, président de la FPI IDF. Un sujet auquel la commission Rebsamen devra s’atteler, selon la FPI, qui en est membre.

 

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Peut-être ne faut-il pas y voir encore le grand retour du logement intermédiaire, mais la tendance du premier trimestre paraît encourageante. Ce segment - destiné aux classes moyennes, aux revenus trop élevés pour prétendre au parc social mais insuffisants pour se loger dans de bonnes conditions dans le privé - représente 24 % des ventes en bloc des promoteurs français, au premier trimestre, selon les données publiées par la FPI ce mercredi 26 mai 2021. Cette proportion était de seulement 6 % un an plus tôt. Dans la seule Île-de-France, elle a plus que quadruplé, passant de 6 % aussi à 30 %.

La crise sanitaire a eu un "effet de déverrouillage du logement intermédiaire", explique Marc Villand, président de la FPI Île-de-France. Les grands acteurs du logement intermédiaire que sont In’li, filiale d’Action logement, et CDC habitat, avaient en effet mis en œuvre dès la fin mars 2020 des plans de relance de la production (lire sur AEF info). Mais Marc Villand voit surtout dans cet essor le résultat de "politiques extrêmement dynamiques d’acteurs très motivés (lire sur AEF info), qui affichent des objectifs ambitieux, qui correspondent aux attentes du marché en termes de prix et qui prennent donc le relais du marché locatif libre pour les classes moyennes."

La part des bailleurs sociaux ramenée à 61 % dans les ventes en bloc

Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI jusqu’à la fin de son second mandat le 30 juin prochain (lire sur AEF info), salue de son côté des acteurs du logement intermédiaire qui "descendent dans les territoires,"avec une bonne connaissance de ces marchés." Si bien que cela "a été très vite très professionnel avec eux, les réservations auprès des promoteurs se sont effectuées de manière très rapide."

À l’opposé, la part des bailleurs sociaux dans les ventes en bloc des promoteurs a été ramenée de 79 % au premier trimestre 2020 à 61 % sur les trois premiers mois de 2021. Un recul que Marc Villand attribue à la chute de 15,6 % du nombre de permis de construire en France en rythme annuel, déjà mise en évidence par les données publiées par le ministère du Logement le 30 avril (lire sur AEF info).

"des communes d’IDF interdisent les ventes aux investisseurs institutionnels"

Au total, les ventes en bloc ont bondi de 57 % au premier trimestre 2021, par rapport à la même période de l’an dernier. Elles représentent ainsi 17 % des ventes totales des promoteurs, contre 12 % au premier trimestre 2020. "Les investisseurs institutionnels reviennent en force sur le marché du logement, considéré aujourd’hui comme plus résistant que le tertiaire", explique Marc Villand. De là à imaginer que les ventes en bloc parviennent à cannibaliser celles aux particuliers, reste un pas que le président de la FPI d’Île-de-France refuse de franchir. Bien qu’elles se soient seulement stabilisées, par rapport au premier trimestre 2020, les ventes en accession aux personnes physiques représentent 13 979 unités au premier trimestre 2021, et celles aux investisseurs particuliers ressortent à 13 012 lots.

Ce dernier chiffre demeure très supérieur aux 5 742 ventes en bloc du premier trimestre 2021. Et c’est heureux, selon Marc Villand, car si le marché des investisseurs particuliers fléchissait, cela constituerait un "facteur supplémentaire de tension sur le marché du logement." Les ventes aux institutionnels demeurent en effet "très centrées sur le plus tendu des zones tendues", pour des impératifs de visibilité financière, décrypte le président de la FPI IDF. Les investisseurs institutionnels reçoivent en outre un accueil "nuancé" de la part de certains élus locaux, qui "s’interrogent sur la façon dont ils voudront sortir de leur investissement dans 15 ou 20 ans", poursuit Marc Villand. Au point que "des communes d’Île-de-France interdisent les ventes aux investisseurs institutionnels", assure-t-il.

Le logement intermédiaire "pas toujours bien ressenti par les villes"

Le logement intermédiaire, en particulier, "n’est pas toujours bien ressenti par les villes", souligne-t-il. Et ce, au motif de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties dont il bénéficie pour une durée maximale de 20 ans, exonération qui n’est pas compensée par l’État. Ce "phénomène de rejet, par des maires qui n’ont pas la main sur le logement intermédiaire", mérite d’être traitée par la commission Rebsamen, estime Alexandra François-Cuxac. Annoncée le 17 mai par le Premier ministre (lire sur AEF info), cette commission présidée par le maire PS de Dijon François Rebsamen, et dont la composition doit être finalisée d’ici à la fin de la semaine, vise à "comprendre" les freins des collectivités en matière de construction.

La commission devrait ainsi s’atteler au sujet de leurs ressources fiscales, notamment la compensation de la suppression de la taxe d’habitation, estime la présidente de la FPI. Ainsi qu’au financement de la digitalisation de l’instruction des permis de construire, afin d’accélérer leur délivrance. "Il faut redonner aux maires le goût de faire du logement", insiste Alexandra François-Cuxac. "Un certain nombre de maires, de gauche comme de droite, ont été élus l’an dernier sur la base de slogans promettant "je ne construirai plus"", regrette Marc Villand.

Évaluer l’impact économique des référentiels en place

Pour que cette nouvelle commission, dont la FPI fait partie, "ne soit pas une énième commission, un coup de pub, nous expliquerons en quoi certaines idées sont mauvaises", indique Alexandra François-Cuxac. Comme "la surenchère de mesures normatives, qui renchérissent le coût du logement", alors que "la transition écologique pourrait être financée par des bonus de constructibilité." La présidente de la FPI estime ainsi que la commission Rebsamen devra soulever la question de l’évaluation de "l’impact économique (sur le secteur) des référentiels de construction déjà en place." Un travail que "nous avons effectué par anticipation dans le cadre de la RE2020, au sein du CSCEE, ce qui a abouti à l’élaboration de paliers qui rendent plus acceptable" (lire sur AEF info) le coût de cette nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs, rappelle-t-elle. Déplorant qu’à "chaque fois qu’on [entendre les pouvoirs publics] s’occupe de logement, on remet des couches administratives."

Les prix du neuf stagnent en Île-de-France mais grimpent en régions

 

Conséquence de la crise de l’offre de logements et d’une demande qui se maintient (lire sur AEF info), le prix moyen des logements neufs a augmenté de 1,9 % en France, au premier trimestre 2021, en glissement annuel, selon les données diffusées ce mercredi 26 mai 2021 par la Fédération des promoteurs immobiliers. Une évolution qui se décompose en une stagnation (+0,4 %) pour l’Île-de-France et en une hausse de 4,1 % pour le reste du pays. "Paris perd des habitants, qui partent dans des départements voisins", observe Marc Villand, président de la FPI IDF. Difficile, en revanche, pour ce dernier, de savoir s’il s’agit là d’un phénomène conjoncturel, en réaction à la crise sanitaire, où d’une tendance appelée à perdurer.

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