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Le débat sur la densification des villes enfle à la veille des municipales

La croyance selon laquelle les maires bâtisseurs seraient battus aux élections a la vie dure. Tous les six ans, on peut observer un trou d'air dans les chiffres de la construction en France. Prudents, les édiles évitent en effet les grands chantiers à la veille des élections, en raison des nuisances qu'ils provoquent, mais aussi parce nombre d'entre eux entretiennent des rapports ambigus avec la densité urbaine. Décryptage à la veille des municipales.

La ville dense reste mal aimée par les habitants et les élus municipaux, alors qu'elle est présentée comme nécessaire pour réduire l'artificialisation des terres. Wikipedia / joadl / Cc-by-sa-3.0-at

"Maire bâtisseur, maire battu" : la formule de Pierre Billotte, maire sortant de Créteil battu en mars 1977, a marqué les esprits et les pratiques. 449 400 logements ont été autorisés en France en 2019, en recul de 2,4 % par rapport à 2018 (lire sur AEF info). En juin dernier, le site BFM Business avait analysé l’évolution du nombre de permis de construire délivrés depuis 2006 en utilisant la base de données Sytadel (Système d’information et de traitement automatisé des données élémentaires sur les logements et les locaux), et recensait un "ralentissement systématique" particulièrement marqué en période pré-électorale au sein de dix communes françaises, dont quatre en Île-de-France.

L’observatoire du foncier d’Île-de-France notait de son côté en octobre un "recul historique des mises en vente", particulièrement marqué en grande couronne francilienne (lire sur AEF info). Attribuant lui aussi cette baisse au contexte préélectoral, lors duquel les maires appuient traditionnellement sur la pédale de frein pour éviter de subir dans les urnes l’ire de leurs administrés, gênés par les travaux à la veille des élections.

Rejet de la densité

La frilosité des maires est encore renforcée par le rejet des programmes denses. En juillet 2018, la création de la ZAC Bercy-Charenton a failli être rejetée par le conseil de Paris, à cinq voix près. Les alliés écologistes de la majorité municipale avaient alors fustigé la trop grande densité du projet porté par la ville, et conçu par l’agence d’architecture Rogers Stirk Harbour : "Continuer à densifier la ville ne peut pas être une fin en soi, alors que Paris est l’une des métropoles les plus denses du monde. Il faut aérer la ville, la penser plus accueillante et conviviale", avait dénoncé Yves Contassot, conseiller écologiste de la ville de Paris (lire sur AEF info).

Et la "lutte contre la bétonisation" fait recette en cette période de campagne municipale. Grand Matabiau à Toulouse, Cambacérès à Montpellier, Saint-Sauveur à Lille, Part-Dieu à Lyon… Nombre de projets en centre-ville des grandes métropoles sont remis en cause par les candidats qui, à chaque fois, s’élèvent pour refuser l’intensification urbaine au nom de la lutte contre la "surdensité".

"Il faut de la densité"…

Invité à introduire une master class le 20 janvier dernier, le député (LREM) Aurélien Taché a dénoncé un "discours rejetant en bloc la construction neuve sous des prétextes environnementaux, d’inspiration malthusienne, qui commence à prendre une consistance accrue, en particulier chez les maires. Alors qu’on sait que ce type d’approche peut avoir pour conséquence d’empirer le mal-logement" (lire sur AEF info).

Jean-René Etchegaray, maire (UDI) de Bayonne, invité des entretiens d’Inxauseta le 30 août 2019, tenait peu ou prou le même discours : "Il ne faut pas toujours vouloir ménager tout le monde, et il nous faut être clairs vis-à-vis de nos concitoyens. Il faut de la densité, et les élus de gauche, de droite et du centre doivent finir par se mettre d’accord sur ce point. Le rêve de la maison individuelle sur 800 m² de terrain n’est pas possible partout. Des désaccords subsistent sur ce point alors que nous sommes en retard sur le rythme visé pour la construction".

Dans un texte publié sur le site du think tank Terra Nova en septembre 2019 (lire sur AEF info), Jean Louis Missika, adjoint à la maire de Paris en charge notamment de l’urbanisme, soutient de même que la ville dense est nécessaire pour "installer une vie de quartier, trouver à proximité de chez soi des services publics et privés, des commerces, à commencer par des commerces de bouche, des cafés, des restaurants en marchant, sans avoir besoin de prendre sa voiture".

… en vue du ZAN mais aussi pour rentabiliser le foncier

Comme l’a noté France Stratégie dans une note consacrée à l’enjeu du zéro artificialisation en juillet 2019, la fin de l’étalement urbain doit s’assortir d’une conception urbaine plus compacte, et plus dense. Le levier le plus efficace consiste à agir sur la densification de l’habitat, souligne France Stratégie. Une nécessité qui impliquerait, selon cette dernière, d’imposer une obligation de densification par l’instauration dans les PLU d’un plancher de densité, c’est-à-dire d’un coefficient d’occupation des sols minimal (lire sur AEF info).

La nécessité de la densité est en outre souvent évoquée par les acteurs de l’immobilier dans la mesure où elle permet de mieux rentabiliser les fonciers acquis pour y construire du logement. Aux entretiens d’Inxauseta toujours, Jean-René Etchegaray soulignait que, "si l’on examine les modèles économiques et financiers, il est évident que nous ne nous en sortirons pas sans faire appel à une forme de densité, ce qui suppose de changer de culture." Le rapport rédigé par le député (Modem) Lagleize visant explicitement à faire baisser le coût du foncier met également en avant la nécessité de densifier pour y arriver, et notamment de faciliter les opérations de surélévation sur les bâtiments existants.

"La densité doit s’adapter au contexte"

Un changement de culture malaisé pour certains élus. Manon Loisel, chercheuse et consultante au sein de l’agence Acadie, relève ainsi que "les élus locaux sont soumis à une injonction contradictoire : d’un côté, l’État les met sous pression pour construire plus, pour atteindre les objectifs de production de logements ; de l’autre, nombre d’habitants de leurs territoires veulent fermer la porte derrière eux, et rejettent cette production avec une crispation croissante sur la question de la densité. Dans le grand Paris, l’échec du PMHH de la Métropole du Grand Paris (lire sur AEF info) est un symbole de cette injonction contradictoire : l’État a considéré que le plan ne répondait pas aux objectifs de construction en zone tendue, alors que certaines communes membres de la métropole ont tenté de tirer vers le bas les objectifs de production de logements sociaux sur certains secteurs", témoigne-t-elle auprès d’AEF Info.

Jacques Mangon, maire (UDI) de Saint-Médard (une banlieue pavillonnaire de Bordeaux) et vice-président de Bordeaux Métropole à l’urbanisme et à la stratégie foncière, appelle à davantage de nuances lorsque l’on parle de densité : "Il n’y a pas un modèle unique de densité heureuse. Les habitants des villes périphériques, au sein de Bordeaux Métropole, ont l’impression qu’on va leur imposer un modèle d’urbanisme, mais la densité doit s’adapter aux contextes." L’élu met également en garde contre le pouvoir des images de la ville durable : "Il faut se méfier des images lorsque l’on parle de densité, et ne pas considérer les choses avec dogmatisme. Certains quartiers d’échoppes [maisons individuelles de plein pied typiques de l’agglomération bordelaise] offrent par exemple des densités plus importantes que les grands ensembles." Or, quand il est question de densité en réunions publiques, c’est souvent l’image des "barres et des tours" qui revient, comme un repoussoir.

"Faire le déni de l’habitat individuel, c’est une folie, et ça nous reviendra dessus comme un boomerang, poursuit Jacques Mangon. On ne pourra pas, de toute façon, faire la ville contre les habitants qui sont déjà là. Mais s’ils perçoivent le sens de l’aménagement, s’ils comprennent pourquoi la puissance publique souhaite aménager un quartier, si on leur explique que si on ne le fait pas, ce sera le privé qui s’en chargera sans régulation, on peut aller de l’avant", veut-il croire, optimiste.

Au-delà de la forme urbaine fantasmée comme repoussoir de la densité, c’est toute l’organisation urbaine, et notamment celle des services publics, qui joue dans le rejet de la densité, rappelle aussi Manon Loisel : "tout le monde pense à la densité sous le prisme de la promiscuité, alors que les enjeux, au moins dans les territoires métropolitains, sont liés à l’augmentation de la pression démographique sur les équipements. Il y a, en France, un angle mort sur le financement des équipements." Pour la chercheuse, augmenter la densité ne pourra se faire qu’en rassurant les habitants déjà présents : "il faut en effet construire plus dans les zones tendues, mais en donnant des gages sur le maintien des espaces verts et l’accès aux équipements d’accueil de la petite enfance, pour désamorcer les crispations liées à la densification".

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Arnaud Paillard, journaliste