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Quel avenir pour le modèle OFS/BRS ?

Explorer les possibilités d’un modèle souple aux applications multiples… tout en défendant ses valeurs fondatrices : c’est le parti pris des pionniers du modèle OFS/BRS. Le réseau, dont les membres ont doublé en un an, va se transformer en association pour mieux observer l’évolution de l’outil et dialoguer avec les pouvoirs publics. Ses membres souhaitent expérimenter de nouveaux usages, notamment dans le parc ancien, mais se montrent très vigilants voire hostiles au projet d’organisme foncier libre proposé par le député Jean-Luc Lagleize et précisé dans une interview vidéo.

Les porteurs d'OFS se sont interrogés sur les perspectives de l'outil OFS/BRS à l'occasion de leur 2e rencontre nationale, à Rennes les 6 et 7 novembre 2019. Arnaud Loubry

Les acronymes "BRS" et "OFS" ont fusé les 6 et 7 novembre 2019 dans les couloirs de l'hôtel de la Métropole de Rennes, qui accueillait la seconde rencontre du réseau national des organismes fonciers solidaire. Parce que ce modèle est en pleine expansion (1) et parce qu'il est souple, il attise l’imagination de nombreux acteurs, qui y voient un moyen de répondre aux enjeux d’habitat et d’urbanisme.

En plus de lutter contre la spéculation foncière, de faciliter l’accession sociale à la propriété et de sanctuariser les subventions publiques, ce "couteau suisse" ne pourrait-il pas aussi servir à réhabiliter des copropriétés fragiles, lutter contre l’artificialisation des sols, réhabiliter des centres anciens dégradés… voire développer une offre de logement abordable dans le secteur privé ? Comment poursuivre la dynamique… tout en s’assurant que l’OFS reste fidèle à ses missions d’origine ? Ces questions ont servi de fil rouge aux réflexions menées par les 300 participants réunis pour deux jours dans la capitale bretonne.

CONSOLIDER ET Fluidifier l’existant

Pour les initiateurs des 19 organismes fonciers solidaires agréés à ce jour, il est d’abord urgent de structurer le réseau national créé il y a un an de manière informelle, afin de préserver les valeurs fondatrices de l’OFS/BRS avant d’accueillir de nouveaux membres. Ils créeront donc une association d’ici la fin de l’année, notamment pour parler d’une seule voix aux pouvoirs publics et porter un observatoire (lire sur AEF info) qui pourrait recevoir des financements du ministère. La démarche est encouragée par Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du Logement, qui estime que ce réseau est devenu "indispensable", qu’il faut "le faire grandir, l’accentuer et le pérenniser".

Il faut aussi renforcer et fluidifier l’outil, encore très jeune (les plus anciens OFS ont deux ans et les premiers BRS ne sont pas encore sortis de terre), plutôt que de le transformer, s’accordent à dire les porteurs d’OFS. C’est le sens des 30 propositions formulées à l’issue de cette rencontre et remises au ministère. Elles s’articulent autour de trois grands axes : accompagner le développement du modèle en rendant possible les ajustements opérationnels ; poursuivre le partage d’expériences et la capitalisation au sein du réseau ; et réaffirmer et diffuser les valeurs ayant présidé à la création du modèle en France (voir encadré ci-dessous).

Les 30 propositions du réseau national des OFS

 

Les propositions formulées le 7 novembre 2019 s’adressent à la fois aux OFS eux-mêmes ("Garantir que les OFS ne contribueront pas à une augmentation des prix du foncier"), aux collectivités locales ("Associer les collectivités locales à l’étude de la demande d’agrément notamment dans le cadre du CRHH"), à l’exécutif et ses opérateurs ("Clarifier les conditions d’intervention de l’Anah pour les OFS et les logements sous BRS") et aux parlementaires. Certaines sont d’ordre fiscal ("Prévoir un abattement automatique de 30 % de la TFPB pour les logements sous BRS, sauf délibération contraire de la collectivité, en contrepartie de sa prise en compte dans l’art. 55 de la loi SRU" ; "Harmoniser l’application du taux réduit de TVA sur l’ensemble des coûts liés à l’opération en BRS"), d’autres relèvent davantage de l’application de dispositifs existants ("Garantir des conditions d’accès équitable au prêt Gaïa sur tout le territoire").

Le réseau entend aussi diffuser de bonnes pratiques. Attention par exemple à ne pas acheter le foncier trop cher et à ce "que les collectivités ne nous refourguent pas leur foncier invendable", avertit Marie-Noëlle Lienemann, présidente des Coop HLM. Dans ce cas, "la responsabilité des OFS sera de se dire 'non', on ne peut pas y aller […] parce que la redevance derrière sera trop chère pour les acquéreurs", abonde Emmanuelle Cosse, administratrice de la Coop Foncière Francilienne.

Le réseau continuera aussi son travail de "pédagogie" auprès des banques - présentes en nombre lors de ces rencontres rennaises. L’objectif étant de faciliter l’accès au crédit pour les acquéreurs, qui serait encore plus compliqué depuis l’absorption du Crédit foncier par la BPCE.

Vincent Gorny, responsable des partenariats Habitat et Collectivités à la BPCE, indique pour sa part que l’outil informatique a été adapté et que la prise en main du BRS par les conseillers est en cours. De son côté la Banque des territoires a déjà accordé des prêts Gaïa à cinq OFS.

Prêts Gaïa signés avec 5 OFS

 

Les prêts de portage fonciers Gaïa, qui ne sont pas réservés aux OFS mais qui ont été allongé à 80 ans pour ces organismes en zone tendue, vont pour l’instant accompagner "11 opérations, pour 9 millions d’euros de contrats de prêt signés avec 5 OFS, en Bretagne, Nouvelle-Aquitaine, Occitanie, Île-de-France et Auvergne-Rhone-Alpes", a indiqué Marianne Laurent le 7 novembre. Ces financements nouveaux concernent "210 logements" et financent "jusqu’à 99 % des prix de l’opération sur la partie foncière", a-t-elle ajouté.

Les porteurs d’OFS veulent aussi travailler sur de possibles fragilités du système : "il faudra être très précautionneux au moment de la revente [des BRS], si le dispositif n’est pas bien huilé les acquéreurs pourraient connaître des difficultés", avertit Marie-Noëlle Lienemann. Pour Vincent Gorny, il faudra aussi développer un "système d’alerte" commun aux OFS et aux banques en cas de défaillance de l’acquéreur, qui s’acquittera à la fois du remboursement de l’emprunt auprès de la banque et du paiement de sa redevance à l’OFS. Il y travaille en direct avec les organismes qu’il accompagne, à Lille et en Île-de-France.

DHUP "à votre service"

Pour sa part le ministère de la Cohésion des territoires, qui a déjà multiplié les mesures législatives et réglementaires favorables aux OFS ces dernières années prépare un décret pour faciliter l’agrément direct des organismes HLM (2). Emmanuel de Lanversin adjoint au directeur à la DHUP indique qu’il est "là pour faciliter des actions de terrain", "à votre service", tout en remarquant que "moins on écrit, mieux on se porte parce que chaque texte peut avoir des effets de bord".

Faciliter l’agrément direct des bailleurs sociaux en OFS

 

À la demande de la fédération des Coop HLM (dont les membres sont présents dans 10 des 19 OFS agréés à ce jour), un projet de décret en cours de rédaction vise à corriger un "hiatus", explique son directeur, Vincent Lourier. Les dossiers d’agréments, découlant de la loi Alur qui a créé les OFS, partent du principe que l’activité d’OFS est réservée aux seuls organismes à but non lucratif. Or la loi Elan a ouvert cette possibilité aux organismes HLM et aux SEM agréés logement social "lorsque les activités définies dans les statuts de l’organisme créé font partie du service d’intérêt général" (art. 88). Le texte devrait donc substituer la notion d’intérêt général à celle de non lucrativité et préciser les modalités de comptabilité séparée. "Le ministère nous a annoncé un texte pour l’été prochain, mais en attendant les demandes d’agrément seront étudiés quand même", précise Vincent Lourier.

"Je veux qu’on aille le plus loin possible", a insisté Julien Denormandie dans une vidéo diffusée aux acteurs réunis à Rennes alors qu’il défendait le PLF 2020 l’Assemblée nationale. Le ministre indique avoir missionné "10 directeurs généraux d’EPF d’État pour "constituer une offre de logement sous BRS", sans donner plus de précisions.

Un organisme foncier "libre" ?

Le réseau réfléchit donc aux différentes manières de sécuriser et nourrir cette jeune pousse, mais aussi à ses futures ramifications. La rencontre a été l’occasion de réagir à une proposition venue du député (Modem, Haute-Garonne) Jean-Luc Lagleize. Dans l’article 2 de sa proposition de loi déposée le 16 octobre et qui sera discutée à l’Assemblée le 28 novembre (lire sur AEF info), qui reprend 6 des 50 propositions de son rapport "Maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction" remis au gouvernement le 6 novembre (lire sur AEF info), il suggère d’autoriser les élus locaux à créer des "OFL". Inspirés des OFS, ces "offices fonciers libres" permettraient aux collectivités locales de "proposer des baux réels libres sur les fonciers qu’elles aménagent (domaine privé des collectivités, de l’État ou de ses établissements publics)". Ces baux seraient rechargeables, transmissibles et cessibles et les prix de cession seraient préconisés par l’observatoire du foncier [rendu obligatoire par l’article 3 de la même PPL], sur le modèle du dispositif d’encadrement des loyers".

Interrogé par AEF info en partenariat avec le réseau national des OFS en vue des journées de Rennes, Jean-Luc Lagleize apporte des précisions sur le dispositif. Dans la vidéo, le député indique notamment que ces organismes permettraient "d’élargir le public visé" et qu’ils seraient ouverts au privé uniquement dans les SEM "dont le capital serait détenu majoritairement par le public" :

 

 

Sa proposition d’OFL a été accueillie froidement à Rennes, tant par les porteurs d’OFS que par la CDC et la DHUP. "Nous avons tous et toutes suffisamment alerté sur les risques de financiarisation du logement social. Si on introduit l’idée d’un retour sur investissement dans les OFS, nous ouvrons un mouvement complètement contraire à celui que nous poursuivons", a réagi la maire PS de Rennes Nathalie Appéré. Ça n’est "pas la bonne piste" non plus pour Audrey Linkenheld, conseillère municipale socialiste et secrétaire de l’OFS de la métropole de Lille. Marie-Noëlle Lienemann, par ailleurs sénatrice (Paris, CRCE), se dit franchement "opposée", appelant plutôt à "réfléchir à d’autres solutions pour rendre le logement libre plus abordable". Pour Emmanuelle Cosse, "oui la dissociation du foncier et du bâti peut être utile" pour rendre le logement plus abordable, mais elle refuse qu’on "singe le modèle OFS".

La transposition de l’outil dans le secteur libre pose aussi la question de l’équilibre économique, puisque l’OFS repose non seulement sur la dissociation du foncier et du bâti, mais aussi sur la TVA à 5,5 % et des prêts préférentiels de la Banque des territoires notamment (voir encadré ci-dessous) et/ou des subventions. "Quand on voit la complexité d’un montage [d’opération en BRS], dans le secteur libre il sera difficile de trouver des financements très long pour équilibrer les redevances payées [sur le temps long également] par les accédants", relève notamment la directrice des prêts de la Banque des territoires, Marianne Laurent. Mieux vaut "stabiliser avant de dupliquer". Quant au représentant de la DHUP, Emmanuel de Lanversin, qui doit être auditionné la semaine prochaine par le député, il estime qu’il faut "prendre un peu de temps". Il préfère d’abord "observer les effets des OFS sur le marché" plutôt que de "modifier les outils à l’aveugle".

explorer d’autres possibilités dans l’ancien

Pour autant, les pionniers des OFS ne manquent pas d’idées pour appliquer le modèle à divers usages. "La réflexion a évolué, elle est plus précise qu’il y a un an", constate Christian Chevé, président de la Coop Foncière Francilienne. Imaginé à l’origine pour maintenir en centre-ville des ménages aux ressources modestes ou moyennes à Lille, premier OFS agréé (lire sur AEF info), il sera par exemple utilisé dans le Pays basque pour contrer la croissance des résidences secondaires près du littoral ou encore stabiliser les ménages dans des centres-bourgs en secteur détendu. À Saint-Malo, le Foncier coopératif Malouin vise aussi à relancer l’activité sur le territoire : il comprend parmi ses fondateurs des entreprises qui ont du mal à recruter à cause du manque de logement abordable sur place.

Autre piste à explorer : l’accompagnement des copropriétés fragiles. "Un plan national sur les copropriétés dégradées existe pour les situations extrêmement détériorées, qui nécessitent une intervention très forte de l’Anah", rappelle Nathalie Appéré, également présidente de l’Agence. Pour les autres, dont la situation n’est pas (encore) critique, plusieurs acteurs proposent d’utiliser l’OFS/BRS pour accélérer la réhabilitation du parc ancien dans des copropriétés modestes qui ont du mal à s’engager dans des travaux. La coopérative Kederes, l’Anah et Rennes métropole souhaitent par exemple expérimenter un "bail à réhabilitation solidaire", indique la maire socialiste. L’OFS porterait l’ensemble du programme de travaux (ingénierie, portage, financement) et se rembourserait ensuite auprès des copropriétaires via une récupération de charges lissée dans le temps et transmissible au moment de la vente sur le modèle de la redevance, explique le DG de Kederes, Pascal Masson. Cela permettrait de solvabiliser les propriétaires modestes et ainsi de faciliter la prise de décision pour des travaux dans les copropriétés. La Dreal Paca mène actuellement une étude sur le même sujet qui devrait être publiée en décembre.

La directrice des prêts de la Banque des territoires s’est dite favorable pour "regarder les dispositifs", mais estime que "le chemin n’est pas simple parce qu’on a un cadre de travail assez rigide" qui rend l’action de la Banque des territoires difficile auprès des acteurs privés hors QPV ou Action cœur de ville.

D’autres acteurs étudient aussi la pertinence du système OFS/BRS dans l’ancien. L’Anru, qui intervient dans 71 quartiers anciens PNRQAD et/ou NPNRU publiera bientôt une étude réalisée par le cabinet d’études Espacité sur la possible intervention d’OFS/BRS dans des quartiers anciens dégradés, basée sur trois exemples à Pantin (Seine-Saint-Denis), Roubaix (Nord) et Marignane (Bouches-du-Rhône). Quoi qu’il en soit, Nathalie Appéré rappelle que l’OFS "n’est pas une baguette magique" et que son efficacité reste conditionnée à "une politique systémique de l’habitat". "Pour s’attaquer à la question de la ville abordable, il faut utiliser l’ensemble des leviers."

(1) Une quarantaine d’OFS sont agréés ou en projet depuis 2017 (lire sur AEF info) et plus de 10 000 BRS sont attendus d’ici cinq ans (lire sur AEF info).

(2) Deux organismes HLM ont été agréés à ce jour : Logeo Seine Estuaire (lire sur AEF info) et l’Opac 38 (lire sur AEF info).

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Elodie Raitière, journaliste