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"Le marché résidentiel est mature pour le retour des institutionnels", estime Benoist Apparu (In’li)

Née de la fusion de six sociétés du groupe Action Logement le 2 octobre 2017 (1), In’li, la filiale "logement intermédiaire" du mouvement paritaire, entend produire 80 000 de ces logements en Île-de-France d’ici 10 ans. Démembrement de propriété, retour des "zinzins" dans le secteur résidentiel, Vefa… son président du directoire, Benoist Apparu, ancien ministre délégué au Logement (2009-2012) revient pour AEF info sur les leviers à mettre en œuvre pour proposer du logement abordable aux classes moyennes dans la région capitale et le rôle d’In’li pour industrialiser le produit "logement intermédiaire" dans la région.

Benoist Apparu, président du Directoire d'In'li, la filiale de logement intermédiaire d'Action Logement DR

AEF info : Lancée il y a 13 mois, In’li est une filiale d’Action logement dédiée au logement intermédiaire, autrement dit aux classes moyennes. Pourquoi un produit ciblé sur ces populations ?

Benoist Apparu : Jusqu’à la fin des années 1990, les investisseurs institutionnels — banques et compagnies d’assurance françaises — détenaient 850 000 logements dont la majorité de type intermédiaire, à savoir légèrement moins chers que dans le secteur privé et au-dessus du loyer maximum du parc social. À partir des années 2000, alors que les prix de l’immobilier ont explosé de manière décorrélée des loyers et des revenus, dégradant leur rentabilité locative, les institutionnels ont cédé leur patrimoine résidentiel qui ne compte plus désormais que 80 000 logements.

C’est bien cet écart grandissant entre les prix de l’immobilier et des loyers qui a affecté l’investissement et la production de logements en France dans les années 2000, et qui a écrasé complètement l’offre de logement intermédiaire. Or, c’est justement lorsque les prix et les loyers augmentent plus que les revenus qu’une partie croissante de la clientèle se retrouve désolvabilisée, et que le besoin en logement locatif intermédiaire se fait le plus sentir. Il y a donc eu un effet ciseau au détriment du logement des classes moyennes depuis le début du siècle.

AEF info : Cet effet ciseau semble plus visible qu’ailleurs en Île-de-France. Par exemple, si l’on prend les chiffres du CGEDD, les prix des appartements ont augmenté à Paris 2,44 fois plus vite que les revenus depuis 2000. Ce rapport est de 1,86 fois en Île-de-France, contre 1,53 fois en province…

Benoist Apparu : De notre point de vue, le logement intermédiaire n’est utile que dans les zones où l’écart entre le prix maximum du logement social et le prix de marché du parc locatif privé est significatif. À Paris, où le prix du logement social est de 13 euros le m2, contre 30 euros pour les petites surfaces dans le privé, la nécessité de développer une telle offre paraît évidente. Ce n’est pas le cas dans des zones moins tendues où le loyer maximum d’un logement social est de 10 euros le m2 contre 12 euros pour le secteur libre.

Il y a aussi des besoins sur le pourtour méditerranéen, à Nice et à Marseille, il y en a à Lyon, dans le bassin genevois, dans les métropoles de Bordeaux et Toulouse, voire à la frontière allemande, mais nous estimons que 80 % des besoins en logement intermédiaire se concentrent en Île-de-France, où l’écart entre le social et le privé est le plus grand. Action Logement prévoit d’ailleurs de produire 80 000 logements intermédiaires dans la région capitale sur les 100 000 prévus sur tout le territoire en dix ans.

AEF info : Des objectifs qui paraissent ambitieux alors que la CDC Habitat, qui vous a précédé en 2014 sur ce segment, évaluait précisément à 80 000 logements la capacité du marché à absorber ce type de logement sur tout le territoire…

Benoist Apparu : Selon les études, on estime les besoins, en stock, entre 150 000 et 200 000 logements correspondant à des ménages qui logent dans le parc locatif privé, et qui soit se sont éloignés de leur lieu de travail car le coût du logement était trop cher, soit supportent un taux d’effort proéminent en centre-ville, soit vivent dans des logements beaucoup trop petits pour eux. Or, tous types de producteurs confondus, seulement 4 000 logements intermédiaires ont été produits en 2017 dans la région. À ce rythme-là, on ne comblera pas le besoin avant 2055…

AEF info : Qu’est-ce qui explique ce volume alors que le produit "logement intermédiaire" a été réintroduit dans le paysage il y a quatre ans déjà ?

Benoist Apparu : Le produit commence effectivement à renaître de ses cendres. C’est objectivement Cécile Duflot, alors ministre du Logement, qui sur les conseils de président de la SNI André Yché, a réintroduit un nouvel outil "logement intermédiaire", basé sur le retour des institutionnels, par le biais d’un fonds avec un taux de TVA à 10 % et une exonération de TFPB sur 15 ans.

Reste qu’il demeure aujourd’hui un défaut de connaissance du produit que beaucoup de maires associent à du logement social. Il nous faut dès lors faire œuvre de pédagogie pour qu’ils intègrent que le logement intermédiaire s’apparente plus à de l’investissement locatif Pinel en collectif, avec comme principale différence que ce n’est plus une multitude de propriétaires qui louent, mais un seul bailleur institutionnel. Et que cela fait donc moins d’interlocuteurs pour les maires.

AEF info : Au-delà de la perception des maires que vous décrivez, le bât ne blesse-t-il pas sur la capacité du secteur à convaincre les investisseurs institutionnels de revenir ?

Benoist Apparu : Cela a changé depuis deux ou trois ans. Il me semble que le marché résidentiel est désormais mature pour le retour des institutionnels. D’après nos retours, les assureurs, les fonds de retraite ou les fonds de pension s’intéressent de nouveau à cette classe d’actifs. D’abord parce que la rentabilité de l’immobilier de bureaux et celle de l’immobilier résidentiel se sont rapprochées. Ensuite, les obligations d’État sont très peu rentables, ce qui a un impact sur la politique d’investissement des institutionnels à la surface financière importante. Enfin, dans le contexte financier actuel, il y a une appétence croissante pour les actifs de long terme qui rapportent certes peu, mais qui sont sûrs. Ce sont des conditions que remplit l’immobilier résidentiel francilien.

Aujourd’hui, nous sommes avec CDC habitat, les principaux acteurs du secteur. Toutefois, nous ne pouvons pas être seuls sur ce marché. D’autres acteurs sont nécessaires pour permettre au secteur d’arriver à maturité et d’installer durablement dans le paysage une offre intermédiaire entre le social et le privé.

AEF info : Concrètement, quels leviers comptez-vous activer pour atteindre vos objectifs de production ?

Benoist Apparu : Les filiales d’Action Logement aujourd’hui rassemblées dans In’li produisaient en 2016 et 2017 à peine 1 200 logements intermédiaires par an. En 2018, nous en produirons 3 600, et en visons 4 500 en 2019. Nous continuerons ensuite notre progression pour arriver à une vitesse de croisière entre 8 000 et 10 000 logements par an, et atteindre l’objectif de 80 000 nouveaux logements intermédiaires en Île-de-France d’ici dix ans.

Cela représente un investissement total de 18 milliards d’euros (225 000 euros le logement), soit schématiquement 9 milliards d’euros d’endettement et 9 milliards d’euros de fonds propres. Nous devons donc diversifier nos sources d’endettement en allant sur les marchés obligataires car peu de banques privées financent la production d’immobilier sur le long terme. En outre, nous allons générer davantage de fonds propres en cédant une partie de notre patrimoine : sur les 42 000 logements dont nous sommes propriétaires aujourd’hui, nous souhaitons en vendre entre 15 000 et 20 000 ces dix prochaines années, principalement aux locataires ou à l’occasion de la rotation naturelle de notre parc.

AEF info : Pour réduire vos besoins en fonds propres vous misez aussi sur le démembrement de propriété…

Benoist Apparu : En effet, nous avons lancé un fonds en démembrement de propriété avec Perl et la société de gestion Haverstate AM. Nous prenons auprès d’eux un engagement d’achat de l’usufruit de 3 000 logements sur 4 ans. C’est un outil qui nous permet de brûler moins de cash et d’endettement car au lieu de payer 100 % de l’actif, nous n’en paierons qu’environ 35 %. Cela change radicalement le modèle économique ! Le démembrement nous permet aussi de lancer des opérations sur les marchés les plus tendus d’Île-de France que sont Paris et la petite dizaine de communes les plus chères de la première couronne (Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, Courbevoie, Boulogne-Billancourt, Vincennes, Issy-les-Moulineaux etc.), où compte tenu des prix de l’immobilier, même avec la TVA réduite à 10 % on ne peut plus dégager de rentabilité.

Ce que je veux faire comprendre ici, c’est que notre métier est avant tout de loger des classes moyennes, peu importe si nous sommes pleinement propriétaires des logements, si nous jouissons de l’usufruit, ou si nous gérons pour compte de tiers. Notre métier n’est pas d’avoir 80 000 logements en pleine propriété.

AEF info : Quelle sera la part des Vefa dans votre production ?

Benoist Apparu : 80 % de nos objectifs de production reposent sur l’achat sur plan de logements construits par des promoteurs. Pour les 20 % restants, nous produirons nous-même les logements en maîtrise d’ouvrage directe après avoir acheté le terrain.

En ce qui concerne les objectifs en Vefa, nous avons déjà signé plus d’une vingtaine de conventions avec des promoteurs franciliens de toute taille pour un volume global à atteindre de 6 000 logements par an. Nous travaillons aussi, pour des flux significatifs, sur des opérations plus petites avec des petits promoteurs. En maîtrise d’ouvrage directe, nous faisons de l’acquisition classique de foncier par le biais d’apporteurs d’affaires, et sur des parcelles plus importantes, nous répondrons à des concours.

Enfin, nous allons tenter d’industrialiser des opérations dites complexes : la densification de notre patrimoine de 42 000 logements, dont le potentiel n’est pas négligeable puisqu’il se situe entre 200 à 300 logements nouveaux par an ; la transformation de bureaux en logements (300 à 400 par an) et enfin la restructuration d’îlots qui consiste à densifier avec du logement un équipement public obsolète.

AEF info : Comment comptez-vous répartir votre production géographiquement ?

Benoist Apparu : L’objectif que nous nous sommes fixé est de 50 % en zone A bis, qui comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise, et 50 % en zone A, c’est-à-dire le reste de l’agglomération parisienne.

Nous avons posé nos critères et ne produirons qu’à moins de 15 minutes d’une gare de transport en commun ferré. Hors de ce cadre, on ne construira pas. Soyons clairs : nous ne souhaitons pas faire du chiffre à tout prix. Produire du logement intermédiaire à limite de la Seine-et-Marne et de l’Aube, ça n’a pas d’intérêt. En revanche, il y a des zones qui vont accueillir des gares du Grand Paris d’ici trois ans ou plus, et où l’on ne construisait pas jusqu’ici. Clairement, le développement du Grand Paris ouvre de nouvelles zones de production.

AEF info : Concernant vos attributions de logement, donnerez-vous la priorité aux salariés des entreprises qui cotisent pour Action Logement ?

Benoist Apparu : Oui, notre premier métier chez Action Logement reste de loger des salariés d’entreprises car ce sont elles qui nous financent. Ces derniers représentent environ 75 % de nos objectifs de locataires entrants. Mais si aucun salarié d’entreprises cotisantes ne répond dans les trois mois de la publication d’une offre de logement, nous louerons à d’autres publics, dans le respect du cadre législatif et réglementaire du logement locatif intermédiaire.

Un incubateur de start-up pour profiter des innovations dans l’immobilier

 

In’li a créé en juillet 2018 un petit laboratoire d’innovation interne, In’li lab, un incubateur de start-up. L’idée est d’accompagner l’évolution de l’entreprise. "Le taux de transformation de notre société est immense : nous passons du BtoB au BtoC. Nos volumes d’achats vont exploser, on va vendre une part substantielle de notre patrimoine, on intègre de nouvelles techniques financières etc.", explique Benoist Apparu. En outre, "on opère une transformation numérique en interne qui va totalement changer les métiers de nos gestionnaires et de nos gardiens" (qui représentent la moitié des 750 collaborateurs de la filiale d’Action Logement. Bref, "on a besoin d’innovations techniques, numériques, financières". Pour ce faire, les 6 start-up spécialisées dans l’immobilier sélectionnées par In’li auront pour mission "d’acculturer" les salariés de l’entreprise. "On les héberge gratuitement, on leur paie un accompagnement, on les pousse à se développer et à approfondir leur business model". En échange de quoi ces start-up "ouvriront leurs portes" aux salariés d’In’li. L’entreprise compte même in fine "importer leurs solutions : on va offrir à ces start-up un terrain de jeu, en se proposant d’être leur premier client une fois le projet développé", souligne Benoist Apparu.

De la blockchain aux techniques de gestion locative, ces jeunes entreprises sont censées faire évoluer les métiers d’In’li. "Le métier de gardien, par exemple, ne serait pas le même si demain on instaurait la visite virtuelle des logements", estime Benoist Apparu. "Si l’on crée un parcours totalement numérique jusqu’à l’état des lieux, cela peut décharger les gardiens de toute une série de tâches industrialisables avec le numérique. Alors qu’au contraire, le lien avec le locataire, on ne l’industrialisera jamais totalement". Dans un an, Benoist Apparu compte dans le même cadre "négocier avec les partenaires sociaux un accord d’intrapreneuriat pour que des collaborateurs de l’entreprise qui ont un projet ou une idée, qu’ils auront pu tester auprès de nos start-up, se lancent".

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Mathias Thepot, journaliste