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Seine-Saint-Denis habitat s’allie à la Banque des territoires et Action logement pour "sauver" son NPNRU

Seine-Saint-Denis habitat annonce, vendredi 5 octobre 2018, à AEF info, la signature de deux partenariats avec la Banque des territoires, et avec Action logement, qui doivent lui permettre de retrouver des marges suffisantes pour financer le NPNRU sur son parc. L’office va en outre créer une SAC départementale "dirigée par les élus du territoire".

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Le quartier de l'Abreuvoir à Bobigny qui devrait être réhabilité dans le cadre du NPNRU Ville de Bobigny

Entre baisse de ses fonds propres, du fait de la RLS et des différentes mesures introduites par la loi de finances 2018, et conditions de financement moins favorables pour le NPNRU que pour le PNRU (1), ce sont près de 135 millions d’euros qui manquaient à Seine-Saint-Denis habitat pour financer les travaux de ce nouveau programme de rénovation urbaine dans son parc, malgré son nouveau modèle économique acté en conseil d’administration en mai dernier.

Un nouveau modèle économique pour "préparer l’avenir"

 

Le modèle acté au printemps dernier prévoit notamment la "mise en place d’un plan d’économies internes, l’annulation et le report de travaux de gros entretien et de remplacement de composants, le vote de délibérations permettant d’engager la cession de foncier, de commerces et de droits d’attribution", "l’allongement de 10 ans du remboursement de certains prêts de la Caisse des Dépôts" ou encore la "recherche de nouvelles recettes et la diversification des compétences de l’Office".

Une étude, toujours en cours, a par ailleurs été lancée pour évaluer l’opportunité de vendre des logements. Ses premiers résultats "montrent la difficulté de vendre des logements en Seine-Saint-Denis du fait des faibles ressources des locataires, de l’âge des occupants ou de la localisation. Aucune vente n’est programmée à ce stade", précise l’OPH.

Faute d’avoir obtenu des solutions de l’exécutif, sollicité à plusieurs reprises, l’office annonce, vendredi 5 octobre en exclusivité à AEF info, s’être tourné vers "deux acteurs majeurs du logement social", la Banque des territoires et Action Logement, en vue de "sauver" l’exécution du programme en comblant ce déficit.

Démembrement de propriété pour quelque 760 PLUS et PLAI NEUFS

Un premier partenariat sera officiellement signé mercredi 10 octobre prochain lors du Congrès HLM à Marseille entre l’OPH, la Banque des territoires et le conseil départemental de Seine-Saint-Denis. Il prévoit tout d’abord de "reconfigurer la dette" du bailleur pour "retrouver un potentiel financier à dix ans positif" grâce à un "panier d’instruments financiers" proposé par la CDC, explique Patrice Roques, directeur général de Seine-Saint-Denis habitat.

Dans le cadre des projets de rénovation urbaine de Romainville et de Bobigny et de la reconstitution de l’offre après démolition, il prévoit par ailleurs le démembrement de propriété sur 15 à 20 ans d’au maximum 763 logements PLAI et PLUS neufs, grâce à Tonus territoires (ex-Foncière publique solidaire) (lire sur AEF info) et CDC habitat qui porteront l’essentiel de l’investissement sur cette période. Ce démembrement, précise l’office, "respectera les obligations relatives à la reconstitution de l’offre" du nouveau règlement général de l’Anru (lire sur AEF info). Dans ce cadre, Seine-Saint-Denis habitat assurera la maîtrise d’ouvrage et la gestion des logements qu’il compte racheter au terme de ce portage.

Droits de réservation pour Action logement

Le protocole d’accord avec Action logement qui doit encore être validé par ses instances et devrait être signé dans quelques semaines, prévoit, lui, l’acquisition par le réseau paritaire de 600 droits de réservation dans les cinq ans à venir (2) afin de couvrir les fonds propres engagés par l’OPH dans les opérations de constructions neuves livrées récemment ou en cours de livraison. Le volume de ces droits représente près de 10 % des attributions de Seine-Saint-Denis habitat sur cette période et pourrait augmenter jusqu’à 20 % ; le soutien d’Action Logement étant alors aussi revu à la hausse.

Au-delà de l’aspect financier, l’OPH espère par ce biais favoriser la mixité sociale dans son parc. Pour faciliter par ailleurs l’accès au logement des jeunes actifs, Action Logement et Seine-Saint-Denis habitat étudient la création d’une filiale commune.

En outre, la convention cadre signé en 2012 entre le département et Seine-Saint-Denis habitat arrivant à échéance, celle qui sera signée en fin d’année actera le maintien des subventions départementales en échange de l’engagement du bailleur à réaliser le NPNRU et l’entretien de son patrimoine et à développer des logements accompagnés à destination des bénéficiaires des politiques sociales du département.

BÉNÉFICIER DES MODULATIONS DU RGA

Reste que l’office a besoin pour boucler le financement du NPNRU sur son parc du soutien de la CGLLS (à la hauteur de 40 millions d’euros comme pour le premier programme) et d’accéder aux subventions majorées de l’Anru grâce à la modulation en faveur des organismes fragilisés prévue par le nouveau règlement financier adopté en mai dernier (lire sur AEF info). En la matière, Patrice Roques fait état de son "espoir raisonnable".

Interrogé ce vendredi matin même en marge d’une réunion publique, Nicolas Grivel, directeur général de l’Anru, ne se prononce par sur le cas particulier de l’office départemental du 93. Mais rappelle que l’Agence "tient compte des caractéristiques de chaque bailleur et de chaque territoire" et "que les conditions de financement d’une série d’opérations en premier lieu les démolitions mais aussi la reconstitution de l’offre, ont été nettement améliorées par les décisions de mai du conseil d’administration" par rapport au premier règlement financier du NPNRU.

Création d’une SAC départementale

Enfin, Patrice Roques explique qu’une société anonyme de coopération départementale va être créée autour de Seine-Saint-Denis habitat afin de "mettre en commun les expertises, les ressources…" présentes sur ce territoire et de "répondre aux besoins des collectivités territoriales". Non concerné par l’obligation de regroupement introduite par le projet de loi Elan, l’OPH départemental souhaite par cette démarche "proactive" devenir un véritable "opérateur public global du logement social dirigé par les élus", ajoute son directeur général. Des crédits d’ingénierie de la Caisse des Dépôts pourront être mobilisés dans le cadre de cette création.

Stéphane Troussel, président du bailleur et du département, adressera prochainement un courrier aux maires du département pour leur présenter le projet et solliciter leur participation. Par cette posture politique, ce dernier entend "sauv[er] l’idée qu['il se fait] du rôle des offices publics de l’habitat dans les territoires" et indiquer qu’il "refuse la financiarisation du logement social voulue par le gouvernement qui consiste à ruiner les organismes HLM avec la RLS pour leur demander de vendre leur patrimoine". "La bataille pour le logement social n’est pas terminée", affirme Stéphane Troussel, qui espère également un grand plan de lutte contre l’habitat insalubre et les copropriétés dégradées, un encadrement des loyers du parc privé ainsi qu’un débat francilien sur le rééquilibrage des efforts des différents territoires en faveur du logement social.

Le NPNRU, un investissement de 483 millions d’euros pour l’office

 

Quinze sites de Seine-Saint-Denis habitat sont concernés par le NPNRU, 14 étant classés d’intérêt national. L’investissement entre 2018 et 2027 pour l’office s’élève à 483 millions d’euros, soit 18 % des 3 milliards d’euros du programme en Seine-Saint-Denis, et couvre 1 252 démolitions, 1 292 reconstructions, 4 488 réhabilitations et 5 475 résidentialisations.


(1) Selon les calculs de Seine-Saint-Denis habitat, l’investissement global lié au PNRU s'élevait à 602 millions d’euros, financés à 55 % par ses fonds propres et des prêts, à 39 % par des subventions de l’Anru et à 6 % par les collectivités. Pour le NPNRU (nouveau RGA), la charge en fonds propres et prêts représente 74%.

(2) Auxquels s'ajoutent 118 droits de désignation déjà en cours.

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Réuni vendredi 25 mai 2018, le conseil d’administration de l’Anru a validé le nouveau règlement financier du second programme national de rénovation urbaine. Conforme aux propositions émises par l’agence, l’USH et Action logement, celui-ci prévoit un meilleur financement des démolitions - celui des opérations de requalification-réhabilitation et de résidentialisation reste inchangé - et la mise en place d’un comité spécifique de modulation pouvant attribuer des aides aux organismes fragilisés par les mesures de la LFI 2018. Une simplification des procédures permet également de commencer un projet avant sa validation définitive par le comité d’engagement.

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