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"La vente en nue-propriété de logements sociaux est la solution de sortie pour le mouvement HLM" (André Yché)

"Agir tout de suite plutôt que perdre du temps à tergiverser" : c’est le parti pris d’André Yché, le président du directoire de CDC Habitat, qui détaille pour AEF info (1), la stratégie de l’ex-SNI pour faire face à la réforme du secteur HLM. Une réorganisation globale du groupe est ainsi prévue pour début 2019 avec la fusion de ses 13 ESH en une entreprise unique. Dans le cadre de son intégration à la Banque des territoires, le groupe travaille en outre à un accompagnement d’OPH volontaires. De premiers partenariats sont attendus dès cette année. André Yché plaide par ailleurs pour la vente en nue propriété de logements sociaux à des investisseurs institutionnels, "seule solution" selon lui pour permettre au secteur de reconstituer ses marges financières. Si le dispositif est finalement intégré dans la loi Elan, il s’engage à créer un fonds pour "amorcer le flux".

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André Yché, président du directoire de CDC Habitat CDC Habitat

AEF info : La RLS est en application depuis juin. Combien cette mesure représente-t-elle pour CDC Habitat, qui gère plus de 192 000 logements sociaux, et quelle est votre stratégie pour y faire face ?

André Yché : La RLS et la hausse de la cotisation CGLLS vont nous coûter 100 millions d’euros par an. Et c’est sans compter la hausse de la TVA et le gel des loyers. Il faut donc agir tout de suite plutôt que perdre du temps à tergiverser.

Nous avons décidé d’accentuer notre programme de développement afin d’accroître notre parc et donc les loyers perçus, avec pour objectif de compenser ces 100 millions d’ici 3-4 ans maximum. La Caisse nous accompagne, via une recapitalisation. Et nous travaillons à une réorganisation globale du groupe qui sera opérationnelle en 2019.

AEF info : Concrètement, alors que vous n’êtes pas concernés par l’obligation de regroupement portée par Elan, vous fusionnez vos 13 ESH en une seule structure…

André Yché : Pour augmenter notre rythme de croissance nous avons besoin d’accroître notre capacité d’endettement en consolidant les bilans de nos entreprises. Selon nos calculs, créer une ESH unique équivaut sur dix ans à obtenir un autofinancement supplémentaire de l’ordre de 200 millions d’euros, ce qui n’est pas négligeable. Dans le même temps, nous allons retrouver des marges de manœuvre en améliorant notre productivité par l’industrialisation des fonctions support qui peuvent l’être, comme le calcul des charges locatives, le suivi de la comptabilité fournisseurs, la paye…

En termes d’organisation nous allons faire apparaître deux structures juridiques de portage : CDC Habitat pour le logement intermédiaire et CDC Habitat social regroupant les 13 ESH actuelles. Mais pour gérer ces quelque 300 000 logements au total, nous aurons une structure opérationnelle intégrée à travers six établissements mixtes interrégionaux (Paris, Bordeaux, Nantes, Marseille, Lyon et Strasbourg), qui chacun piloteront un réseau d’agences soit sociales soit intermédiaires, ainsi que les fonctions de développement et de maîtrise d’ouvrage qui restent sur le terrain. Par ailleurs, là où nous avons actuellement les conseils d’administration de nos ESH, nous mettrons en place des comités d’orientation stratégique par territoires avec les élus locaux pour définir la production opérationnelle.

Nous envisageons de surcroît, en fonction des besoins et des circonstances, de créer des structures portant un peu de patrimoine — par exemple des résidences service — qui pourraient entrer dans des sociétés de coordination (2).

AEF info : Une nouvelle organisation au service d’une stratégie renouvelée dans le cadre de votre appartenance à la Banque des territoires lancée par la Caisse des Dépôts le 30 mai dernier ?

André Yché : Il faut bien comprendre que notre objectif stratégique a changé. Nous conservons notre métier, avec notre groupe tel que je viens de le résumer, auquel il faut ajouter Ampère gestion et ses fonds qui gèrent actuellement 5 milliards d’euros et que nous entendons porter à 10 milliards d’euros dans trois ans à travers le lancement de nouveaux fonds d’investissement.

Mais, désormais, dans le cadre de notre intégration à la Banque des territoires, nous allons intervenir sur des territoires dont nous étions absents jusque-là et au profit d’acteurs qui nous étaient étrangers, comme les OPH, pour les aider à faire face à leurs difficultés du fait de la réforme du secteur.

AEF info : En quoi consistera cette aide ?

André Yché : Comme les offices n’ont pas de capital, il ne s’agit pas d’y injecter des fonds propres, mais d’intervenir au niveau de leurs actifs. Ce que nous proposons c’est de nous substituer à eux pour faire des baux à réhabilitation sur leur patrimoine dans le cadre de projets Anru qu’ils peinent à réaliser ou des baux à construction sur leurs fonciers pour tenir les objectifs de production que leur fixe leur collectivité de rattachement. Complémentairement, s’ils le souhaitent, nous pouvons mettre en place des structures de coopération sur les fonctions financières ou les systèmes d’information. Des contacts sont en cours avec l’objectif de nouer dès cette année des partenariats.

AEF info : Un positionnement qui fait grincer des dents, comme à la dernière AG de la fédération des OPH où nombre d’intervenants se sont inquiétés du rôle de la Caisse des Dépôts et de CDC Habitat dans une financiarisation du logement social (lire sur AEF info).

André Yché : C’est le changement de modèle qui suscite ces réserves. Nous ne sommes pas des prédateurs et notre soutien ne vise pas à élargir le groupe. Le sujet n’est absolument pas de prendre le contrôle des OPH. Les DG des offices intéressés l’ont bien compris.

Nous travaillons aussi, pour le compte de la FAS et toujours sur la base du volontariat, à une offre en direction des associations œuvrant dans le logement ou l’hébergement d’urgence qui prendrait la forme de refinancement direct en portant pour leur compte des actifs, et de la mise en place de plateformes de services gratuits : élaboration de plans stratégiques de patrimoine, de plans de financement, identification de porteurs de patrimoine éventuels mais aussi de commande d’achat commun…

AEF info : Quel est l’intérêt de CDC Habitat à établir de tels partenariats ?

André Yché : On a bien conscience qu’être un groupe de près de 500 000 logements ne suffit pas, il faut avoir un ancrage local plus fort, ce qui passe par des partenaires qui gardent leur autonomie.

Dans un certain nombre de cas, nous souhaitons faire comme dans les Hauts-de-France, sur le bassin minier (lire sur AEF info), c’est-à-dire conclure un accord global incluant ce volet dédié à l’habitat mais susceptible de regrouper d’autres volets portés par les autres composantes de la CDC, notamment en matière de soutien au développement économique, à la mise en place d’équipements publics…

La stratégie fixée par notre actionnaire dans le cadre de la Banque des territoires ne contredit pas notre stratégie historique. Nous aurons davantage de moyens pour faire davantage de choses, sur les territoires périphériques, en difficulté ou détendus, sur des projets un peu complexes.

AEF info : Des projets complexes comme les copropriétés dégradées ?

André Yché : On travaille sur le sujet suite au rapport de Jean-Louis Borloo (lire sur AEF info). Il y a des chances pour que la Caisse des Dépôts participe au montage de véhicules de portage au niveau de chaque région, qui devront bénéficier de subventions massives (de l’Anah, Anru et des EPF) pour injecter de l’ordre d’1,5 milliard d’euros sur dix ans. Nous pouvons, pour le compte de ces structures de portage, mettre en place les équipes qui s’occuperont de gérer les copropriétés dégradées (travaux d’urgence, découpage en sous-ensemble, engagement des opérations de démolition-reconstruction une fois les relogements terminés). C’est un travail estimé à une quinzaine d’années avec un objectif de 20 000 logements dans des copropriétés en très grande difficulté, et 35 000 sur des copropriétés moins problématiques.

AEF info : La possibilité de vendre la nue-propriété des HLM à des investisseurs privés, introduite dans Elan par les députés, a fait polémique et a été retirée du texte au Sénat (lire sur AEF info). Que pensez-vous de la mesure proposée ?

André Yché : La réforme du logement social voulue par l’exécutif va coûter de l’ordre de 2 à 2,5 milliards d’euros. Il faut les retrouver quelque part. Un calcul rapide montre que l’objectif de vente de 40 000 logements par an avec une plus-value moyenne de 50 000 euros par logement amène justement à 2 milliards. Mais on sait bien qu’on ne tiendra pas cet objectif. Le secteur HLM affiche actuellement 8 000 ventes par an, si on arrive à 15 000 ce sera déjà très bien. Il faut donc trouver une solution complémentaire dans laquelle on cède les actifs tout en conservant les loyers.

Seule solution, vendre en nue-propriété : au terme des 15 ans, l’investisseur extérieur, institutionnel, récupère ses actifs. Pendant ce temps, le bailleur aura pu reconstituer son patrimoine avec l’argent que lui aura rapporté la vente de la nue-propriété qui représente 50 à 60 % de la valeur du bien cédé. On a là le moyen de refinancer une bonne partie de la production et donc d’accroître le parc et c’était le sens de la disposition proposée par la fédération des ESH — mais aussi de l’USH avant qu’elle ne change finalement d’avis.

Je comprends très bien qu’il y ait des débats sur ce sujet très technique. Il faut qu’il y ait une procédure d’encadrement de l’investisseur institutionnel qui acquiert la nue-propriété, et qu’on s’assure qu’il y aura bien une reconstitution de l’offre au terme du processus. Je suis prêt à me rallier à n’importe quelle autre solution, mais pour l’heure il n’y a pas de plan B.

AEF info : Par le passé vous aviez d’ailleurs déjà préconisé de faire appel aux "zinzins" pour construire du logement social…

André Yché : Je suis très attaché à la mesure proposée car je pense que c’est la solution de sortie pour le mouvement HLM. Si le dispositif est finalement voté dans le cadre d’Elan, je m’engage à créer le fonds qui rachètera la nue-propriété. On attirera des investisseurs institutionnels qui rachèteront des volumes importants et on amorcera le flux.

Ce qui fera l’arbitrage dans cette affaire ce sont les capacités de production-réhabilitation en 2019. Si réellement les chiffres sont en baisse, il faudra trouver une solution pour refinancer le secteur. Il faut tirer avantage de l’abondance actuelle de liquidités sur les marchés financiers. On peut aujourd’hui trouver facilement des ressources importantes. On ne va pas attendre que les taux d’intérêt remontent pour lancer cette opération alors qu’on a une liste importante d’investisseurs potentiels !

AEF info : Vous évoquiez tout à l’heure justement le lancement de nouveaux fonds…

André Yché : Octavia [du nom d’Octavia Hill, initiatrice du logement social en Grande-Bretagne] dont CDC Habitat serait co-investisseur pourrait être le fonds destiné à acheter la nue-propriété des logements sociaux. Ce fonds concernerait quelques milliers de logements pour quelques centaines de millions d’euros.

Nous allons par ailleurs lancer le FLI 2. Un premier closing est prévu en octobre 2018 avec un objectif de l’ordre de 500 millions d’euros d’equity en vue de produire 4 000 logements intermédiaires. Au final, l’objectif du fonds devrait être du double. Les investisseurs du premier FLI devraient revenir, rejoints par d’autres.

Enfin, nous prévoyons un fonds qui s’appellera Résialliance et qui rassemblera des résidences étudiantes, thématiques ou seniors. Nous ne nous interdisons pas en outre de faire des opérations ponctuelles, selon les besoins.

Au total, en intégrant les nouveaux fonds d’investissement, le conseil de surveillance de CDC Habitat a acté fin juin, que sur dix ans, notre objectif d’investissement était porté de 16 milliards à 22 milliards d’euros.

DES Aménagements toujours attendus sur la loi SRU

 

"Le projet de loi Elan n’est pas révolutionnaire et ne règle pas tout mais il va dans le bon sens", relève André Yché. "La décision politique est de ne pas toucher la loi SRU, mais nous aurions souhaité une ouverture sur le logement intermédiaire, et qu’à partir de 15 % de logements sociaux on comptabilise un LLI sur deux. Compte tenu par ailleurs du besoin croissant de logements très sociaux, on aurait pu surpondérer les PLAI qui auraient compté 1,5 au lieu d’1. Nous pensons que ces mesures auraient été utiles et pourraient faciliter l’atteinte des objectifs de 25 %."

(1) Entretien réalisé le 5 juillet 2018.

(2) Pour l'heure, le projet de loi Elan tel qu'issu du Sénat ne permet pas d'appartenir à la fois à un groupe vertical et à une SAC.

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Emmanuelle Parra-Ponce, journaliste