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Les copropriétés qui seront issues des ventes HLM ne doivent pas être "réservées avec des règles de droits spécifiques aux syndics émanant des OPH ou des ESH", défend le président de la Fnaim Jean-Marc Torrollion, mercredi 27 juin 2018. Le projet de loi Elan crée de nouvelles opportunités auxquelles n’auront pas accès les syndics classiques, déplore la fédération, qui dénonce une concurrence inéquitable. L’USH revendique de son côté d’assumer le rôle de syndic dans ces copropriétés naissantes, invoquant la "responsabilité" des bailleurs sociaux vis-à-vis des nouveaux acquéreurs.
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Façade HLM - Vandœuvre-lès-Nancy Alexandre Prévot - Flickr
Objectif du projet de loi Elan, la multiplication des ventes de HLM par les bailleurs sociaux suscite la convoitise. Alors que le gouvernement souhaite à terme la cession de 40 000 logements par an, l’équivalent d’1 % du parc social, "en aucun cas le secteur privé ne doit être exclu de ce marché", estime le président de la Fnaim Jean-Marc Torrollion, qui présentait son analyse du projet de loi le 27 juin 2018. "Nous souhaitons que les nouvelles copropriétés qui seront issues de la vente HLM ne soient pas réservées avec des règles de droit spécifiques aux syndics émanant des OPH ou des ESH", prévient-il.
L’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation prévoit pour mémoire qu’en cas de vente HLM, les fonctions de syndic de copropriété soient assurées par le bailleur social tant qu’il demeure propriétaire d’au moins un logement, sauf s’il y renonce. Par ailleurs, le bailleur social n’est pas soumis aux règles de répartition des voix des copropriétaires majoritaires lors des votes en assemblée générale, définies par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.
Une activité "d’intérêt général"
Une spécificité attribuée aux organismes HLM que le projet de loi Elan, dont l’examen va débuter en commission au Sénat le 3 juillet (lire sur AEF info), renforce, en entérinant une "dérogation" - selon les termes de la Fnaim - au droit de la copropriété dans le cas de la vente de logements HLM.
Le texte prévoit en effet de prendre par ordonnance des mesures visant à un "transfert différé" de la copropriété. Plus précisément, son article 28 permet le transfert progressif de propriété de la quote-part des parties communes de l’acquéreur, jusqu’à l’expiration d’une période ne pouvant excéder dix ans à compter de la première des ventes intervenues dans l’immeuble. L’ordonnance devra par ailleurs définir les conditions dans lesquelles l’acquéreur participe au paiement des charges d’entretien et de fonctionnement des parties communes de l’immeuble pendant cette période. "Au moment où vous voulez unifier le droit de la copropriété dans un code, on pressent déjà que vous voulez créer l’exception, et qu’il y aurait finalement des copropriétaires et des copropriétés de seconde zone", a ainsi réagi Jean-Marc Torrollion.
Pour l’Union sociale de l’habitat, l’activité de syndic relève pourtant bien de sa mission d’intérêt général, justifiant ainsi un cadre spécifique dont sont écartés les acteurs privés. "Aujourd’hui les organismes HLM revendiquent le fait d’être syndics parce qu’on considère qu’on a une responsabilité", réagit sa directrice générale, Marianne Louis. Selon elle, "il y a tout un travail d’accompagnement [des accédants] et les bailleurs ont développé une vraie expertise sur ce champ-là". Par ailleurs, ils sont de plus en plus sollicités sur des copropriétés dégradées hors de leur périmètre habituel, à l’inverse, selon elle, des syndics privés. Une critique à laquelle la Fnaim répond en rappelant avoir adhéré à l’association spécialisée dans la prévention et le redressement de copropriétés en difficulté QualiSR.
De nouveaux concurrents aux syndics professionnels ?
La montée en puissance des bailleurs sociaux sur ce sujet s’accompagne dans le projet de loi Elan d’une autre mesure : la possibilité, pour les bailleurs, de réaliser des prestations de syndic au-delà du plafond de 30 % du chiffre d’affaires global de leur activité de syndic dans le parc privé à condition de l’exercer dans le cadre d’une filiale (lire sur AEF info). Une disposition qui irrite aussi la Fnaim, y voyant une tentative de pousser les bailleurs sociaux dans le secteur concurrentiel de la copropriété afin de trouver des nouveaux relais de croissance.
"Notre vocation n’est pas de développer les syndics de copropriété", tempère Marianne Louis. La directrice générale de l’ESH en veut pour preuve que le plafond de 30 %, jusqu’ici, "ne créait pas de difficulté" pour les bailleurs sociaux. Même si, de fait, l’activité de syndic "va fortement se développer en raison de l’accélération des ventes de HLM".
La hausse des prix dans le parc ancien devrait être "aux alentours de 2 %" d’ici décembre 2018, déclare la Fnaim mercredi 27 juin 2018, confirmant ainsi ses prévisions de début d’année (lire sur AEF info). Et ce, bien que les derniers chiffres entre juin 2017 et juin 2018 montrent une hausse des prix au mètre carré de 4,3 %.
"On aura un effet de tassement des transactions et un ajustement mécanique de nos vendeurs par rapport à la capacité de nos acquéreurs", a par ailleurs estimé Jean-Marc Torrollion. Alors que 950 000 ventes annuelles ont été enregistrées à fin juin 2018 depuis les douze derniers mois, 960 000 transactions avaient été enregistrées entre décembre 2016 en décembre 2017. Cependant, les ventes annuelles de juin 2018 montrent une progression de 3,4 % par rapport aux ventes annuelles à fin juin 2017.
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Lors du Congrès de l’immobilier, mardi 12 décembre 2017, la Fnaim a présenté plusieurs propositions concernant le parc privé et l’immobilier qu’elle entend porter lors de la conférence de consensus : à savoir, une modification fiscale du statut de bailleur privé, une révision des lois régissant les rapports locatifs, une réforme des DMTO et plus largement un rééquilibrage fiscal entre le parc privé et public. Des propositions qui seront écoutées par le gouvernement sans avoir l’assurance néanmoins qu’elles soient reprises, a indiqué Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion des territoires, qui est intervenu en conclusion du congrès.
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La Fnaim, Action Logement Services et l’APAGL ont signé mercredi 29 mars 2017, une convention de partenariat pour le développement de Visale. Celle-ci s’inscrit dans une "démarche d’accentuation de la diffusion" de cette garantie alternative à la caution personne physique, pour "mieux faire connaître aux bailleurs les avantages de ce dispositif de cautionnement innovant, gratuit et simple à mettre en œuvre", indique Marie-Angèle Lopes, présidente de l’APAGL. Pour 2017, les partenaires tablent sur 110 000 souscriptions de garanties Visale, après une année 2016 de "démarrage" du dispositif.
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Catherine Abou El Khair,
journaliste
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