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"La crise de l’immobilier résidentiel est une crise de système" qui appelle des solutions nouvelles (André Yché, SNI)

Il faut sortir des "schémas de pensée traditionnels", des "vieilles recettes qui ne fonctionnent plus", et mener une réflexion, globale, "sur l’égalité des territoires dans le champ du logement, pour reconstituer le continuum, aujourd’hui rompu dans les zones tendues, entre le logement très social et le logement libre", plaide André Yché. Le président de la SNI espère que le colloque qu’organise AEF Habitat et Urbanisme, jeudi 12 juin 2014, et dont la filiale de la CDC est partenaire, permettra de poser de nouveaux termes de débat. Pour sa part, il fait du "retour des investisseurs institutionnels dans le secteur du logement intermédiaire, la mère de toutes les batailles", appelant en parallèle à un recentrage de l’activité des organismes HLM sur le "social et très social". Il plaide aussi pour une industrialisation des chantiers et un assouplissement temporaire de certaines normes.

AEF Habitat et Urbanisme : Vous appelez à changer de perspective pour aborder la crise du logement, à sortir des schémas de pensée traditionnels…

André Yché : En effet. Le sujet 'logement' est en train de prendre une tournure inquiétante en ce que le potentiel productif dans son ensemble commence à être sévèrement impacté, de manière non plus conjoncturelle mais structurelle. Avec des conséquences en matière de chiffre d'affaires, d’emploi, mais surtout des effets durables pour l’avenir, car on n’inverse pas aisément la tendance quand l’outil est structurellement touché. Indépendamment des conséquences bien connues et largement médiatisées en matière de cohésion sociale, sur le plan macroéconomique, les conséquences des problèmes de logement sur la mobilité des salariés sont régulièrement évoquées. De même s'agissant des effets, sur la compétitivité, du niveau élevé des loyers et des prix de l’immobilier dans les aires métropolitaines qui tirent l’économie du pays. Mais ce qui n’est quasiment jamais évoqué c’est qu’aujourd’hui, le secteur de l’immobilier résidentiel pèse de manière négative sur la croissance du PIB national. Or, si beaucoup de domaines sont régis par des règles européennes, en matière d’immobilier résidentiel, la compétence nationale est quasi exclusive, aussi on ne peut pas dire que nous soyons corsetés par des règles venues d’ailleurs. C’est notre affaire !

Tout cela met en perspective l’importance du sujet et la nécessité de le traiter autrement qu’à travers des vieilles recettes. En réalité, la crise de l’immobilier résidentiel est une crise de modernité, de système. Si nous voulons faire correctement notre métier, nous devons donc répondre à un certain nombre de questions, dans une perspective de réalisme économique. Échanger entre professionnels, sans préjuger des réponses – même si j’ai bien quelques idées -, c’est justement le parti pris du colloque du 12 juin auquel nous nous sommes associés à vos côtés et qui doit permettre de réfléchir aux moyens de financer le logement, et aux actions à mettre en œuvre pour répondre aux besoins (1).

AEF Habitat et Urbanisme : En matière de financement, quelles sont les pistes que vous souhaitez ouvrir au débat ?

André Yché : Il est certain que la pression démographique sur les territoires métropolitains va continuer de croître. Dans la durée, il est donc illusoire d’envisager une baisse de la valeur du foncier aménagé sur ces zones tendues. On peut néanmoins se poser la question de l’évolution des coûts de production avec, en la matière, deux sujets fondamentaux à traiter.

D’abord, si des sources de réduction des coûts existent à l’horizon de trois à cinq ans, elles ne passent pas par ce à quoi on pense spontanément, comme la réduction du nombre de parkings par logement, qui illustre le fait qu’on raisonne à partir de schémas de pensée préexistants. Non ce qu’il faut c’est une évolution drastique du mode de production. Et ça passe par une industrialisation de nos chantiers et l’introduction massive des technologies numériques. Dès lors, tous les matériaux, toutes les composantes seraient étudiés en atelier pour un travail plus confortable et plus rationnel, chacune des composantes serait ensuite identifiée par code-barres, avec pour enjeu ultime de faire que les spécialités métier, elles-mêmes identifiées par code-barres, et les composantes arrivent au bon endroit, au bon moment. Car quiconque connaît un peu les processus de production immobiliers sait que le problème majeur de productivité c’est l’aptitude d’avoir tous les éléments de fabrication sur le chantier en même temps que toutes les équipes compétentes. À partir de là, nous aurons des gains de productivité tout à fait considérables, qui sont la véritable source de réduction des prix.

Par ailleurs, les coûts de sortie dépendent du processus de négociation. Le fait d’avoir de façon abusive, presque exclusive ces dernières années, mis l’accent sur l’investissement locatif des personnes physiques a déséquilibré structurellement le processus, avec des effets inflationnistes certains. Il faut donc reconstituer l’équilibre par la négociation non plus seulement entre professionnels et particuliers, mais entre professionnels - promoteurs et investisseurs.

AEF Habitat et Urbanisme : Vous appelez donc au retour des investisseurs institutionnels sur le modèle du fonds Argos lancé par la SNI pour construire 10 000 logements intermédiaires…

André Yché : Tabler sur une augmentation ou même une stabilisation des aides publiques -, dans le contexte actuel où 50 milliards d’euros d’économies sont à identifier dans la durée, qui impacteront les collectivités locales qui sont devenues le premier financeur en termes de subvention du logement -, c’est construire sur du sable. Dès lors, si on envisage de réalimenter le secteur de la production de logement par des financements privés, tout en veillant à l’équilibre des négociations entre les professionnels que sont les promoteurs, les BTPistes, et les investisseurs, c’est nécessairement à travers le logement intermédiaire et le retour des investisseurs institutionnels que la réponse peut passer. C’est pour moi la mère de toutes les batailles !

AEF Habitat et Urbanisme : Corollaire selon vous de ce retour des "zinzins" sur ce segment, les organismes HLM devraient se recentrer sur le logement social et très social…

André Yché : En France, le mouvement HLM a, de par son histoire, une vocation généraliste en ce qu’il ne se concentre pas sur les seules catégories en difficulté. Mais on peut profiter de ce que le logement intermédiaire soit financé pour partie par des investisseurs privés, et faire émerger au sein des groupes HLM des filiales dédiées, comme le permet 'l’ordonnance Duflot', et en parallèle recentrer les sociétés HLM elles-mêmes sur le logement social et très social. Dès lors on reconstituerait les équilibres de peuplement non plus au sein de la société HLM mais en mixant ses produits avec ceux de la filiale de logement intermédiaire. Et le groupe conserverait sa vocation généraliste.

AEF Habitat et Urbanisme : La SNI, comme l’a détaillé la Cour des comptes dans un récent rapport, agit en foncière publique avec une rotation forte de son patrimoine. Quelle place pour la vente HLM dans ce nouveau modèle économique que vous souhaitez ?

André Yché : Au regard de la situation financière des collectivités locales, dont le tissu va être profondément modifié par la réforme territoriale avec des effets certains sur les offices, en particulier départementaux, et de la non-sanctuarisation des ressources d’Action Logement, s’agissant des ESH adossées à un collecteur, on voit bien la fragilité de la voie de la recapitalisation pour assurer des ressources nouvelles aux organismes. Il ne reste donc qu’à jouer sur le stock d’actifs disponibles pour essayer de dégager des moyens qui permettent de préserver un niveau acceptable de production. On peut par exemple se demander si provisoirement, on ne devrait pas faciliter la vente des PLS aux occupants de manière à refinancer les sociétés dans leur ensemble.

Je note d’ailleurs que cette question de la rotation des actifs qui m’a valu, il y a quelques années, d’être cloué au pilori, fait aujourd’hui l’unanimité au sein de la famille des ESH. Et, dans le rapport remis lors des troisièmes entretiens des fonds d’épargne en décembre 2013, la direction des fonds d’épargne de la Caisse des dépôts conclut que la soutenabilité de l’effort de production de l’ensemble du secteur HLM repose désormais sur les cessions de logements.

AEF Habitat et Urbanisme : À l’instar d’autres professionnels du logement et du bâtiment, réclamez-vous un assouplissement, au moins temporaire, du cadre normatif ?

André Yché : Dans une conjoncture haussière, introduire des mesures de régulation des loyers, de production avec des quotas de logements sociaux, ou des mesures sur l’amiante, c’est légitime, incontestable et cela a plutôt un effet de stabilisation des prix. Prises indépendamment les unes des autres, toutes ces mesures sont d’ailleurs justifiées. Mais il manque une étude d’impact globale dans un contexte conjoncturel où la production s’effondre. Selon moi, il faut envisager d’assouplir le cadre sur deux points : la reconstitution des fonds propres des organismes par la facilitation, pour une durée limitée de trois ou quatre ans, des ventes de PLS à leurs occupants ; et la recherche de solutions de production alternative de type PSLA, qui est un produit de diversification entre logement social locatif classique et l’intermédiaire qui ne trouve pas toujours sa place partout. Sans doute faut-il également étaler dans le temps le traitement de l’amiante en se concentrant sur les 20 % d’ensembles immobiliers qui représentent 80 % du problème.

AEF Habitat et Urbanisme : S’agissant des priorités d’action, pensez-vous comme Michel Ceyrac qui vient de quitter la tête de la fédération des ESH, que les objectifs de production sont déconnectés des besoins ?

André Yché : C’est un faux débat. D’autant que la question des besoins dépend de l’horizon dans lequel on se place. Si on veut être dans un objectif de rattrapage, alors, les 500 000 sont justifiés. Si on se place à l’horizon 2030, selon le conseil général de l’environnement et du développement durable, on est plutôt sur 340 000 par an. Le sujet de fond, pour nous, professionnels, n’est pas de savoir si on construit 80 000 ou 100 000 logements, mais où on les fait sous peine d’accroître la vacance et l’obsolescence du parc. Et dans la continuité de ce que je vous expliquais précédemment sur la vocation généraliste des HLM, comment on les fait : par le biais de sociétés HLM ou bien de groupes comportant des filiales dédiées au logement intermédiaire ?

Pour nous, les priorités sont claires : il y a une réflexion à conduire sur l’égalité des territoires dans le champ du logement, pour reconstituer le continuum entre le logement très social et le logement libre qui est aujourd’hui rompu dans les zones tendues. Il faut donc mettre l’accent sur la construction dans ces territoires, avec un effort sur le logement social et très social. Il ne s’agit pas de remettre en cause le modèle HLM, de privatiser le logement social qui d’ailleurs n’est pas privatisable, mais d’avoir une vision globale du logement. Il faut sortir d’une vision segmentée qui finit par s’avérer contre-productive.

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Emmanuelle Parra-Ponce, journaliste