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« Le marché du logement est probablement à un tournant, clôturant une longue décennie commencée en l'an 2 000 », préviennent les notaires de France, ou, autrement dit, le Conseil supérieur du notariat, dans une note de conjoncture immobilière, rendue publique jeudi 19 janvier 2012. « Si on excepte « le trou d'air » immobilier de l'année 2008 qui a duré, suivant les secteurs, de huit mois à Paris à quatorze mois en province, l'ensemble des marchés immobiliers a été dynamique, rappellent les notaires. [Mais] il faut se rendre à l'évidence, les données macro-économiques nationales et internationales vont mettre fin à ce dynamisme. A la dégradation du climat économique, au durcissement de la fiscalité immobilière et à la quasi-disparition du prêt à taux zéro dans l'ancien vient de s'ajouter la baisse de la notation de la dette française par Standard and Poor's, même s'il est permis de penser que son impact sur les taux d'intérêt sera faible », préviennent-ils. Ce même jour, les deux courtiers en ligne que sont Cafpi et Meilleurtaux, indiquent aussi n'attendre qu'une hausse modérée des taux des crédits immobiliers (AEF Habitat et Urbanisme n°223376).
Espérer faire revenir les investisseurs institutionnels dans le logement comme le souhaitent nombre d'experts est peine perdue, estime Gilbert Emont, analyste senior à l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière), à l'occasion de la présentation, mardi 17 janvier 2012, du premier Livre blanc traitant de l'innovation dans l'immobilier lancé par le pôle de compétitivité Finance innovation et l'IEIF (AEF Habitat et Urbanisme n°223577). « Produire du logement, le détenir et le gérer, c'est un métier que les investisseurs institutionnels ne veulent pas faire », indique-t-il à AEF Habitat et Urbanisme. « Un investisseur professionnel peine à trouver son compte » dans ce secteur dans la mesure où il doit « intégrer des frais de gestion et des provisions techiques » : « aux prix actuels des logements et vu le niveau des loyers, l'équation est impossible [à résoudre] ». En outre, les institutionnels ne veulent pas devoir faire appel à des huissiers en cas de défaut de paiement et préfèrent laisser certains logements vides, assure-t-il.
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« Le premier semestre 2012 va être serré pour le secteur de la promotion immobilière », prévient Olivier Bokobza, le directeur général délégué de BNP Paribas immobilier résidentiel, lors d'un entretien à AEF Habitat et Urbanisme, vendredi 6 janvier 2012. « La situation économique sera compliquée tout comme la situation politique », ajoute le dirigeant. Il rappelle que, si le PTZ+ a été recentré sur l'immobilier neuf, ce marché n'en est pas moins étroitement lié au marché de l'immobilier ancien et risque donc d'être affecté par la suppression du PTZ+ dans l'ancien. « Les secundo-accédants, qui acquièrent un logement neuf vendu en l'état futur d'achèvement, achètent un logement qui sera disponible dans un an et demi », rappelle Olivier Bokobza. « Ils doivent donc revendre leur premier logement à des primo-accédants qui, pour leur part, ne bénéficieront plus du PTZ+ et pourraient avoir plus de difficultés à acheter », souligne-t-il. « Cet effet en cascade risque de contracter le marché de l'immobilier neuf ».
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Le marché de l'immobilier devrait accuser un recul de 10 à 15 % en 2012, selon les prévisions de la Fnaim et de Century 21, présentées mardi 3 janvier 2012, à l'occasion de leurs conférences de presse respectives de rentrée. Pour expliquer cette baisse, tous deux évoquent la suppression du PTZ+ dans l'ancien (AEF Habitat et Urbanisme n°224642), la réforme de la taxe sur les plus-values immobilières (AEF Habitat et Urbanisme n°233283) et celle, fixée à fin 2012, du dispositif fiscal Scellier d'incitation à l'investissement locatif (AEF Habitat et Urbanisme n°224710). Sont aussi mis en avant, le durcissement des critères d'octroi des prêts immobiliers (AEF Habitat et Urbanisme n°225958), la perspective d'une hausse des taux d'intérêt (AEF Habitat et Urbanisme n°224655) et, plus encore, l'attentisme des acheteurs et des vendeurs lié à l'élection présidentielle de mai 2012. En revanche, alors que la Fnaim s'attend à voir les prix baisser « jusqu'à 5 % » en 2012, Century 21 prévoit au contraire que ceux-ci repartent légèrement à la hausse, à raison de 1 à 2 %.
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« Le dispositif fiscal Scellier rend l'investissement locatif dans l'immobilier accessible aux classes moyennes en France. Sans ce dispositif, ce type d'investissement serait réservé aux ménages aisés, comme c'est le cas en Allemagne », prévient Moïse Mitterrand, membre du directoire du promoteur immobilier « Les Nouveaux Constructeurs », en charge de l'Allemagne. Il était interrogé par AEF Habitat et Urbanisme jeudi 15 décembre 2011, alors que le PLF pour 2012 en cours d'adoption acte la suppression du Scelllier à la fin 2012 (AEF Habitat et Urbanisme n°228183). « En Allemagne, les ménages ne bénéficient pas de dispositifs fiscaux équivalents au dispositif Scellier. Aussi, les particuliers qui investissent dans des logements sont généralement des ménages capables de payer en partie comptant un appartement d'une valeur de 250 000 euros. Ou de consentir un effort d'épargne important par mois, s'étageant entre 600 et 800 euros, le loyer ne couvrant pas le coût du crédit. A l'inverse, en France, un particulier ne consent généralement, grâce au dispositif fiscal, qu'un effort d'épargne mesuré de 150 à 300 euros par mois. »
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