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« Il faut utiliser l'outil fiscal pour faire face à la crise du logement [et] faire en sorte que ceux qui veulent investir le fasse dans un cadre utile socialement », déclare, mercredi 19 septembre 2012, Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, à propos du nouveau dispositif d'investissement locatif qui sera mis en place en 2013 dans des zones sous tensions. Contrairement au Scellier qui disparaît fin 2012 (AEF Habitat et Urbanisme n°228183), le dispositif « Duflot » sera uniquement « orienté vers l'achat de logements intermédiaires ». « C'est ce maillon entre le logement social et le logement libre que nous souhaitons créer », expose la ministre. Le dispositif s'appuiera sur un taux de réduction d'impôt compris entre 17 % sur neuf ans et 20 % sur 12 ans quand les taux du Scellier classique sont actuellement de 13 % sur neuf ans ou de 17 % sur douze ans et 21 % sur quinze ans pour le Scellier intermédiaire. Pour rappel, le gouvernement prévoit de plafonner les niches fiscales pour passer de 18 000 à 10 000 euros dans la prochaine loi de finances.
« Un nouveau dispositif d'incitation fiscale est nécessaire pour construire les 500 000 logements prévus », assure Michel Gonnet, vice-président de la Fmil (Fédération des métiers de l'investissement locatif), mardi 10 juillet 2012, dans le cadre des 7e Rencontres parlementaires du logement. Alors que la fin du dispositif Scellier est fixée au 31 décembre, la Fmil suggère « de revenir à un dispositif de type Besson [utilisé sur la période 1999-2003], centré sur le logement intermédiaire, le plus rapidement possible ». Le système proposé repose sur un amortissement sur 16 ans [et non sur une réduction d'impôt comme dans le Scellier] avec « un taux linéaire, mais constant, fixé à 5 %, afin d'assurer un rendement minimum pour les investisseurs », souligne Étienne Sumonja, directeur général de la Fmil, interrogé par AEF Habitat et Urbanisme. De plus, ce système bénéficierait d'un « taux unique de calcul de l'avantage fiscal, fixé à 30 % du taux marginal d'imposition », et non « d'un avantage fiscal progressif en fonction de la tranche marginale d'imposition, comme c'était le cas précédemment, favorisant ainsi les populations les plus aisées ».
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« Le dispositif fiscal Scellier rend l'investissement locatif dans l'immobilier accessible aux classes moyennes en France. Sans ce dispositif, ce type d'investissement serait réservé aux ménages aisés, comme c'est le cas en Allemagne », prévient Moïse Mitterrand, membre du directoire du promoteur immobilier « Les Nouveaux Constructeurs », en charge de l'Allemagne. Il était interrogé par AEF Habitat et Urbanisme jeudi 15 décembre 2011, alors que le PLF pour 2012 en cours d'adoption acte la suppression du Scelllier à la fin 2012 (AEF Habitat et Urbanisme n°228183). « En Allemagne, les ménages ne bénéficient pas de dispositifs fiscaux équivalents au dispositif Scellier. Aussi, les particuliers qui investissent dans des logements sont généralement des ménages capables de payer en partie comptant un appartement d'une valeur de 250 000 euros. Ou de consentir un effort d'épargne important par mois, s'étageant entre 600 et 800 euros, le loyer ne couvrant pas le coût du crédit. A l'inverse, en France, un particulier ne consent généralement, grâce au dispositif fiscal, qu'un effort d'épargne mesuré de 150 à 300 euros par mois. »
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« La suppression, actée par les députés lundi 14 novembre 2011, du dispositif Scellier fin 2012 (AEF Habitat et Urbanisme n°228183) est une très mauvaise nouvelle pour tous, promoteurs comme agents immobiliers, investisseurs comme locataires, résidant en métropole ou en outre-mer », fait valoir Laurent Demeure, président du réseau immobilier Coldwell Banker France, mercredi 16 novembre 2011. « Les difficultés prévisibles de nombreuses sociétés de BTP et leur pendant, le chômage des salariés de ce secteur, représente évidemment le premier 'dommage collatéral' de cette décision gouvernementale qui va entraîner une grave crise du logement d'ici deux ans et demi et pour les six années suivantes, compte tenu des délais de montage des dossiers de construction d'un immeuble…Il est à parier que l'on sera en-deçà, en termes de production, des 100 000 logements neufs par an dans les prochaines années, si aucune incitation fiscale n'est remise en place. »
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Les députés ont voté, en séance publique les lundi 14 et mardi 15 novembre 2011, la suppression du dispositif Scellier à fin 2012 et l'indexation forfaitaire des allocations logement en 2012 comme annoncé le 7 novembre dernier par le Premier ministre, François Fillon (AEF Habitat et Urbanisme n°228750). Lors de leurs débats sur la deuxième partie du PLF (projet de loi de finances) pour 2012 et plus précisément des articles non rattachés, les députés ont en outre validé la création à compter du 1er janvier 2012 d'une surtaxe sur les loyers « abusifs » des logements de très petite surface, soit moins de 14 mètres carrés. Voici le détail des dispositions votées.
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« 120 000 logements sociaux en 2012 ? Oui, nous pouvons les faire. L'aide budgétaire de l'État aux bailleurs n'est que de 5 % des aides à la construction de logements sociaux. Les CUS [convention d'utilité sociale] montrent que les engagements des opérateurs sont au niveau des attentes », affirme Benoist Apparu, secrétaire d'État au Logement, entendu sur les crédits de la mission « Ville et logement » du PLF (projet de loi de finances) 2012 en commission élargie à l'Assemblée nationale, jeudi 3 novembre 2011. Le député François Scellier (UMP, Val-d'Oise) l'avait notamment interpellé sur cet objectif de construction pour 2012 alors que le niveau des aides à la pierre est en baisse et que les coûts de construction sont en hausse. Lors de son audition, le ministre a répondu aux questions des différents rapporteurs sur de nombreux sujets tels que le zonage du dispositif fiscal Scellier, le prélèvement HLM, les moyens du 1 % logement, le foncier constructible ou la sincérité du budget de l'hébergement.
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« Le dispositif [fiscal] Scellier est en danger. Il a toujours été en danger depuis sa création », assure, lundi 24 octobre 2011, le député François Scellier (UMP, Val d'Oise) dans le cadre d'un débat organisé par le CNDP (Cercle national des promoteurs immobiliers) (1) à la Défense. « Les dispositifs d'aide à l'investissement locatif, qui existent depuis 1984 [et leur lancement par la loi Quilès-Méhaignerie], ont toujours eu des détracteurs, poursuit-il : certains y voient une aide à des personnes qui n'en ont pas besoin, comme si on ne devait aider que les gens qui sont en très grande difficulté, et, d'autres, un dispositif à destination des riches qui leur permet de s'enrichir davantage. Or, aux réunions d'investissement dans le Scellier, je n'ai jamais rencontré Madame Bettancourt [l'héritière de l'Oréal] », ironise-t-il, estimant que « si ce dispositif décrié dure depuis longtemps, c'est parce qu'il a une efficacité économique. Dans un pays, on ne peut pas se contenter de n'avoir que du logement administré. Si on veut favoriser la création de logements, il faut en passer par les bailleurs privés. »
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