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Il faut « dépasser les présupposés sur la rareté foncière et les fantasmes sur les terrains mutables » (cahiers de l'IAU Île-de-France)

« Il est temps de dépasser les présupposés sur la rareté foncière et les fantasmes sur les terrains mutables, nourris en partie par une mauvaise connaissance, pour s'interroger sur les blocages qui entravent le processus complexe de fabrication de foncier constructible. » C'est ce que recommandent les auteurs (1) du n°163 des « Cahiers » de l'IAU Île-de-France, mis en ligne vendredi 8 novembre 2012 et intitulé « Fonciers en partage » (2). Ils estiment que « derrière la question récurrente de la pénurie de foncier, ce n'est pas la quantité de terrains disponibles qui pose question, mais bien la fabrication d'un foncier qui accueille à des prix abordables les logements, les activités et les équipements qui font la ville ». Si « des pistes d'action existent », telles que la démarche Bimby (AEF Habitat et Urbanisme n°206657) ou une « meilleure mobilisation du foncier public » (AEF Habitat et Urbanisme n°207311), il ne faut « surtout pas » oublier que « pour construire 70 000 logements par an et soutenir l'attractivité francilienne, il faut aussi savoir réintervenir sur la structure même du foncier ».

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Mise à disposition du foncier public : « la vraie question sera la négociation du programme » (Gilles Bouvelot, Epfif)

La mise à disposition du foncier public, prévue par le projet de loi de mobilisation pour le logement récemment adopté par le Parlement (AEF Habitat et Urbanisme n°204807) et qui fait l'objet d'une saisine du Conseil constitutionnel (AEF Habitat et Urbanisme n°204757), est « une bonne mesure car elle va permettre de mettre fin au système d'enchères » lors de la vente des terrains. C'est ce que fait valoir Gilles Bouvelot, directeur général de l'Epfif lors d'une rencontre organisée, mercredi 17 octobre 2012, par la Fabrique de la cité sur le thème « Pour en finir avec la pensée unique sur le foncier en Île-de-France ». « La quantité [de terrains] qui va être débloquée ne résoudra pas tous les problèmes, mais ce sont les petits ruisseaux qui font les grandes rivières. » Toutefois il indique ne pas être certain « que la gratuité soit nécessaire », estimant qu' « un bailleur social peut au moins payer la charge foncière de référence ». « La vraie question sera la négociation du programme ». Pour mémoire, la loi prévoit que la décote appliquée (et donc le prix du terrain cédé) dépend du type de logements construits sur la parcelle (AEF Habitat et Urbanisme n°206391).

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« Accélérer la mobilisation du foncier pour accroître la production de logements et limiter la consommation d'espaces », « maîtriser et capter la rente foncière » et « réorganiser la gouvernance » : telles sont les trois types « d'actions foncières à mettre en oeuvre pour répondre aux enjeux de l'aménagement francilien » selon l'ORF. L'observatoire publie en effet mardi 25 septembre 2012 vingt propositions « en faveur d'une politique foncière » régionale alors même que le projet de loi « relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social » est actuellement discuté à l'Assemblée nationale (AEF Habitat et Urbanisme n°206062) et que le Sdrif est en cours de révision (AEF Habitat et Urbanisme n°226991). « Loin d'être des vœux pieux », ces propositions « relèvent de différents niveaux d'intervention », précise-t-il, « aussi bien à l'échelle locale que régionale, sur le plan réglementaire autant que législatif ».

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« Les premiers mois 2012 laissent pressentir un ralentissement des marchés fonciers franciliens » (première note de conjoncture de l'ORF)

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« Dans les espaces ruraux, la maîtrise de l'urbanisation plaide en faveur d'une stratégie foncière adaptée. » C'est dans cet objectif que s'inscrit la démarche prospective lancée dans le parc naturel régional du Gâtinais français situé en Essonne et Seine-et-Marne, qui fait l'objet de la note rapide n°593 de l'IAU Île-de-France, intitulée « Stratégie foncière en milieu rural : l'exemple du PNR du Gâtinais français » et mise en ligne en juin 2012. « Une étude réalisée par l'IAU Île-de-France a permis d'identifier les potentiels pour des opérations de logements et d'engager une réflexion sur les outils fonciers à mobiliser » sur le territoire du parc, indique la note de l'Institut, et ce afin « de promouvoir un urbanisme garant des équilibres environnementaux et humains », tel que le prévoit la charte du PNR, annexée au décret ministériel du 27 avril 2011 portant renouvellement du classement du parc. Plus largement, « la démarche développée par l'IAU Île-de-France dans cette étude se veut généralisable à l'ensemble des espaces ruraux ».

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« La transparence du marché foncier ne vient pas tant des prix que d'une meilleure compréhension de son fonctionnement dans sa profondeur et de ses multiples processus. Si on se concentre uniquement sur les chiffres on passe à côté de davantage d'informations que l'on n'en voit », assure Edwin Buitelaar, chercheur hollandais, vendredi 8 juin 2012, lors du colloque « Évaluation foncière : l'improbable certitude », organisé par l'Adef (Association des études foncières) à Paris (AEF Habitat et Urbanisme n°213045). Enseignant en immobilier à l'université d'Amsterdam et chercheur à l'Agence néerlandaise d'évaluation environnementale, il participe à une table ronde sur l'évaluation foncière en Europe et en Amérique du Nord. « Les prix sont des indicateurs peu précis de la situation du marché foncier, poursuit-il. Notamment parce que les évaluations actuelles se fondent sur les évaluations passées et ont donc du mal à suivre et à rendre compte de l'état réel du marché et de sa volatilité. »

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Urbanisme et Aménagement

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